갭투자, 서울 지난달 규제에도 주택 매매 늘어

(서울=동아일보) 이새샘 기자= 지난달 서울의 주택 매매거래 중 절반 남짓은 전월세 보증금을 끼고 집을 사는 이른바 '갭 투자'인 것으로 나타났다. 최근 전세 가격이 오른 데다 재건축 규제 완화 기대감이 커지면서 주춤했던 주택 매수심리가 다시 살아나고 있다는 분석이다. 지난달 서울에서 자금조달계획서를 제출한 거래 4254건 중 갭 투자는 2213건으로 52%를 차지했다. 계획서상으로 기존 보증금을 승계한 금액이 포함돼 있으면서 입주계획서에 임대가 목적이라고 표기돼 있는 거래를 갭 투자로 간주하고 분석한 결과다.

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갭 투자 3개월 만에 증가

갭 투자란?

- 매매 가격과 전세 가격 간 격차가 작을 때 그 차이만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법.

 

정부는 지난해 6·17 대책을 통해 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 구입한 경우 전세 대출을 받지 못하도록 했다. 또 현재 전세대출을 받은 상태라면 아파트 구입 즉시 전세대출을 회수하는 방안도 내놓았다. 전세대출을 받은 채 아파트를 매입하는 길을 원천 차단한 것이다. 이에 따라 지난해 지난해 소폭 감소세를 보였으나 갭 투자는 다시 증가한 것으로 보인다. 

갭 투자가 늘어난 것은 전세 가격이 오르며 매매가와 전세가의 차이가 줄었기 때문이라는 분석도 있다. 지난해 10월은 개정 주택임대차 보호법 시행으로 전월세 가격 급등세가 본격화한 시기다. 

 

매매-전세가 차이 작은 매물 거의 소진

지역별로 보면 4월 기준 양천구의 갭 투자 비중이 65.6%로 가장 높았다. 강서 63.3%, 강북 61.3%, 영등포 61.6%, 은평구 60.5% 순으로 재건축 단지가 밀집해 향후 상승 기대감이 높거나 중저가 단지가 많아 상대적으로 투자 금액이 적은 곳이다. 강남 3 구인 강남(53.1%), 서초(57.5%), 송파구(51.8%)도 모두 50%를 넘겼다.

갭 투자 상위 5개 구는 지난해 6월까지는 양천 37%, 강북 41% 등 서울 다른 지역에 비해 갭 투자 비중이 높은 편이 아니었다. 같은 시기 강남은 갭 투자 비중이 66%까지 치솟기도 했다. 

 

 

기사 내용처럼 매매 가격이 높아 투자는 꿈도 꾸지 못했던 사람들이 전세 가격이 상승하자 무리를 해서라도 매수하려는 움직임이 주춤했지만 다시 상승세를 보이고 있다.

전세 가격과 매매가가의 차이가 적어 실투자금액에 대한 부담이 줄어들고 부동산이 오르는 상승장에 올라타려는 것이다. 서울 재건축에 대한 기대감도 한몫한 것이다.

끝없는 상승장은 없다는 것을 기억하고 하락장이 오더라도 버틸 수 있는 만큼의 영끌이 필요할 때이다. 금리가 오르고 집 값이 혹시나 떨어져 역전세를 감안해야 한다. 투자하기 전에는 나의 재무상황과 해당 부동산에 대한 검증이 철저하게 준비되어야 하겠다.

 

6·17 부동산 주요 대책 정리

• 조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정
• 투기과열지구 재건축에서 2년 거주해야 조합원 분양신청 가능
• 주택매매, 임대사업자 주담대 금지
• 법인 보유 주택 종부세 강화
• 규제지역 내 주택대출받으면 6개월 내 전입
• 생애최초 특별공급 비율 확대, 민영주택에도 도입
• 생애최초 주택에 대해 1.5억 원 이하 취득세 100% 감면, 1.5어 원 초과~3억 원 (수도권 4억 원 이하) 50% 감면
• 서민 실수요자 규제지역 LTV와 DTI 10% 우대

 

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