주택청약 가점제 기준 및 LTV, DTI, DSR 알아보기
주택청약이란 신규 아파트 구매를 신청하는 것으로 청약을 통해 당첨자로 선정되어야 주택 분양을 받을 수 있다. 주택청약종합저축은 분양 신청 자격을 얻기 위한 목적도 있지만 주택자금을 마련하는 저축의 목적이 있으며 1 금융권에서 누구나 가입할 수 있고 매월 2~50만원 이내에서 자유롭게 납입 가능하다.
조건에 부합한다면 주택청약종합저축으로 국민주택과 민영주택을 신청할 수 있다.
국민주택: 국가나 지방자치단체 등에서 주택도시기금(서민을 위한 아파트 지을 때 정부에서 지원해주는 기금)을 지원받아 건설하는 주택
민영주택: 민간 건설업체가 주택도시기금의 지원 없이 건설하는 주택
Q. 청약가점제와 추첨제, 누가 청약에 당첨될까?
청약가점제는 청약 가입기간이나 부양가족수 등에 따라 점수를 매기는데 점수가 높을수록 당첨 확률도 높다. 만점을 받기 위해서는 무주택 기간 15년 이상, 부양가족수 6명 이상, 청약통장 가입기간 15년 이상이어야 하는데 실제 이것을 모두 충족하기란 쉽지 않다.
또한 청약가점제가 모든 아파트에 적용되는 것은 아니다. 민간건설사가 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 아파트만 해당되며 청약제도 또한 8·2 부동산 대책 이후 투기과열지구와 조정대상지역이 선정되면서 1순위 자격 요건이 강화되었다.
가점제 적용 비율이 대폭 확대되어 투기과열 지구에서 공급하는 전용 85㎡ 이하 주택은 그동안 전체 공급 물량 중 가점제로 75%, 추점제로 25%를 뽑으나 가점제 적용이 늘어나면서 100% 가점제로만 뽑는다.
서울을 포함한 수도권 대부분이 투기과열지구와 조정대상지역인 가운데 상대적으로 가점이 적은 3040은 당첨되기가 하늘에 별따기다.
청약, 이제는 돈이 많아야 감당할 수 있다.
6·19부동산 대책 이후 분양되는 아파트에 대해서 주택도시보증공사(HUG)에서 아파트 중도금 대출을 전면 차단했다. 아파트 건설사가 주체가 되어 대출을 받아왔으나 이제는 이에 대해 담보로 인정하지 않아 보증을 해주지 않는 것이다.
그래서 이전에는 단체 대출로 중도금 등을 납입했지만 이제는 개인이 보유한 돈을 이용해야 하는 비율이 높아진 것으로 사실상 개인 돈을 모두 활용해야 하는 상황이 되어버린 것이다.
또한 8·2부동산 대책에서 집단 대출에도 LTV, DTI를 40%로 강화하여 청약시장은 진정 보유자금이 넉넉한 분양자를 위한 청약이 되었다. 누구나 원하는 새 아파트의 꿈은 더 멀어진 것이다.
Q. LTV, DTI, DSR은 어떻게 다를까?
- LTV (Loan To Value ratio, 주택담보대출비율): 주택 가격 대비 대출받을 수 있는 최대 비율이다.
예를 들어 집값이 5억이고, LTV가 50%이라면 최대한 대출받을 수 있는 금액은 5억X50%=2억 5천만원이 된다. LTV가 높으면 높을수록 집을 살 때 내 돈을 적게 들이고도 살 수 있는 것이다.
- DTI (Debt To Income ratio, 총부채상환비율): 개인의 총급여소득을 감안해 일정 범위 안에서 대출해주는 제도이다.
예를 들어 DTI가 50%라면 매년 상환하는 원리금이 연봉의 50% 이내여야 한다. 연봉이 5천만원이라면 매년 상환하는 금액이 5천만원X50%=2천5백만원을 넘지 않는 한도 내에서 대출을 받을 수 있다.
DTI=(신규주택담보대출 원리금+기존 대출 이자)X100/연소득
- DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): DTI보다 더 엄격한 기준이 적용된다. DTI가 부채를 볼 때 빌린 주택에 대해서만 본다면, DSR은 신용대출, 할부금 등 금융권에서 받은 대출 정보를 취합하여 판단한다.
대출받으려는 사람의 원리금 상환 능력을 제대로 평가하자는 취지이며 대출을 받을 때 DSR이 80%를 넘으면 은행은 여신 재심사 등의 점검을 한다. 만약 다른 부채가 있다면 DTI보다 DSR을 적용했을 때 대출 가능액은 적어진다.
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