재개발 사업단계와 핵심 용어 알기!

재개발 사업단계와 핵심 용어 알기!

 

재개발 사업이 진행될수록 리스크는 줄어들고 수익률은 감소한다. 크게 사업시행인가 전후를 기준으로 감정평가 유무에 따라 2단계로 설명할 수 있다.

 

1. 감정평가 이전의 매물

- 감정평가를 받기 전이라면 내가 매수하려고 하는 주택의 가치에 대해서도 분석해야 한다. 왜냐하면 아직 주택의 가치가 확정된 것이 아니기 때문에 매수하려는 주택이 실제로 감정평가를 잘 받을 수 있는지 확인해야 한다.

하지만 재개발 초기 단계에는 아직 확정된 정보가 부족하여 재개발의 사업성 분석도 쉽지 않다는 점이다.

따라서 초보자라면 적어도 사업시행인가를 획득한 재개발 사업장에 투자하는 것이 좋다!

일반적인 매수금액은 '공동주택 공시가격X1.3+프리미엄'으로 계산하며 예상 조합원 분양가, 비례율, 분담금은 사업이 많이 진행된 재개발 사업장의 정보를 바탕으로 추산하는 경우가 많다.

 

2. 감정평가 이후의 매물

- 감정평가를 받았다면 주택의 가치가 확정된 것으로 이제는 재개발 사업장의 사업성만 분석하면 된다. 확정된 정보가 많기 때문에 사업성 분석도 용이하다는 점이 장점이지만 그만큼 이미 프리미엄이 붙어 감정평가를 받기 전보다는 초투비용이 많이 들어간다.

 

 

 

☞ 재개발 핵심 용어 이것만은 알고가자!!

● 감정평가액

- 감정평가사가 공식적으로 평가한 주택의 가격으로 보통 매매시세보다 훨씬 적다

 

● 비례율

- 재개발을 통해 발생하는 사업의 예상 수입에서 지출을 뺀 금액을 조합원 자산평가액으로 나눈 값, 보통 100%이며 100% 보다 높으면 사업성이 좋다고 할 수 있다.

 

● 권리가액

- 감정평가액X비례율, 감정평가액에 사업성을 반영한 것으로 감정평가액은 동일한데 비례율이 높으면 그만큼 조합원들의 권리가 높아진다.

 

● 프리미엄

- 입주권에 대한 가치를 사기 위해서 본래 주택의 가치보다 웃돈으로 주는 금액

 

● 매매가

- 권리가액+프리미엄

 

● 입주권

- 관리처분인가 이후 새로 지어질 주택을 조합원이 취득할 수 있는 권리

 

● 분양권

- 분양을 통해 청약에 당첨된 당첨자가 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리

 

● 조합원 분양가

- 조합원에게 시세보다 저렴한 가격으로 분양해주는 금액

 

● 분담금

- 조합원 분양가-권리가액, 조합원 분양을 받기 위해 조합원들이 내야 하는 분담금으로 관리처분계획에 따라 매매비용을 나누어 부담

 

● 추가분담금

- 추가로 내야 하는 분담금, 사업비가 예상한 금액을 넘어가는 경우 초과된 비용을 조합원들에게 걷어서 충당함

 

● 초투

- 초기 투자의 줄임말로 '권리가액+프리미엄-이주비' 또는 '권리가액+프리미엄-전세보증금'으로 계산

 

● 이주비

- 권리가액의 40~60%에 해당하는 금액으로 조합원이 공사기간 동안 이주할 수 있도록 지원해주는 대출금액