입주권과 분양권, 무엇이 다른가?

입주권과 분양권의 차이

나를 포함해 많은 사람들이 헷갈려한다. 둘 다 새 아파트의 권리를 받는다는 점에서는 같지만 그 권리가 어디서 비롯되었는지에 따라 용어가 다르고 각각의 권리에 따라 주어지는 혜택이나 규제 등이 다르다.

먼저 입주권은 재건축·재개발 조합원에게서 나온 권리를 뜻하는 것이고 분양권은 일반분양에 성공한 청약 당첨자에게서 나온 권리라고 할 수 있다.

재건축·재개발 조합원은 로열동과 로열층을 선점할 수 있고 분양 시 조합에 따라 각종 혜택이 주어진다. 반면 조합이 취하고 남은 선택지를 분양받는 분양권의 경우 혜택이 거의 없다. (사실 청약에 당첨된 것도 정말 행운이긴 하다...)

입주권과 분양권의 차이(취득 시점 기준)

 

구분	입주권	분양권
동,호수	대부분 로열층, 로열동	조합원(입주권) 물량이 빠진 후 남은 것
혜택	조합에 따라 확장비 무료, 가전제품 서비스, 이주비 대출(무이자, 이자후불제) 가능	없음
전매제한	투기과열지구 내 - 재건축은 조합설립인가 이후 소유권 이전 전매 금지 - 재개발은 관리처분인가 이후 소유권 이전 전매 금지(2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터 적용) - 예외 시 전매 가능	- 현재 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 5대 광역시 소유권 이전 전매 금지 - 분양가상한제 지역 전매제한 기한 최대 10년, 거주 의무기간이 있을 수 있음
초기 투자금액	분양권에 비해 많은 편 (프리미엄까지 일괄 지급)	입주권에 비해 적은 편 (당첨 시 계약금만 지급)
취득세	토지 4.6% 등 물건에 따라 다양	계약 당시에는 없으며 완공 후 입주 시점에 발생
재산세	있음(종합부동산세 포함)	없음(종합부동산세 포함x)
양도세	- 1년 미만 70% - 1년 이상 2년 미만 60% - 2년 이상 기본 세율 - 관리처분인가 이후에는 양도세 중과 없음	지역상관없이 - 1년 미만 70% - 1년 이후 60%

현재 분양가상한제가 적용되는 지역에서 일반분양분은 '소유권 이전 전매 금지'와 '거주의무기간'이 동시에 적용된다. 따라서 분양권 전매제한은 분양권 시장에서 더욱 엄격하게(?) 제한하고 있다.

조합원 입주권은 투기과열지구에서만 소유권 이전 전매가 금지되며 이 또한도 시기를 잘 맞춘다면 전매가 가능하다. 더욱이 2021년 6월부터는 일반 분양권에도 지역에 상관없이 양도세가 부과되기 때문에 다주택자에게는 사기도 팔기도 어려운 물건이 되었다. 이에 다주택자들은 마지막 남은 상품으로 '양도세가 중과되지 않는 관리처분인가 이후의 입주권'을 눈여겨보고 있다.

 

아직은 무주택자이지만 때가 되면 나도 어엿한 내 집을 갖게 될 것이다. 청약의 문턱은 높고 분양권을 취득하기에는 넘어야 할 산이 많기에 재개발, 재건축이 될 지역을 선점해서 분양권이 아닌 입주권을 갖자! 이래서 재개발, 재건축하는구나!!

 

 

재건축과 재개발 차이 (feat. 대한민국 재건축 재개발 지도)