재건축과 재개발 차이 (feat. 대한민국 재건축 재개발 지도)

재건축과 재개발 무엇이 다를까?

재건축? 재개발? 뭐가 달라? 같은 거 아니야?

재건축, 재개발에 관심을 두기 전에 그랬듯이 보통의 사람들은 둘의 차이를 잘 알지 못한다. 노후한 기존 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다는 목적은 같지만 두 사업의 세부적인 내용은 조금 다르다.

재건축은 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 짓는 사업인 반면 재개발은 빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비해서 새 아파트를 짓는 사업이라고 할 수 있다.

다시 말해, 재건축은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이고 재개발은 정비기반시설까지 열악한데 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 사업이다.

소방차의 진입으로도 재건축과 재개발을 구분할 수 있는데 만약 소방차가 진입할 수 없는 좁은 길이라면 재개발 구역에 해당하고 반듯한 도로 위에 소방차 한두 대는 지나다닐 수 있는 곳이라면 재건축을 시행한다.

구분	재건축	재개발
사업목적	사의 측면이 강함	공익 측면이 강함
충족요건	안전진단 통과	노후도, 접도율 충족 등
세입자 대책	없음(서울 단독주택 재건축은 있음)	세입자 주거이전비, 영업보상비 등 있음

재개발을 시행할 때는 주거정비 지수제(주거지역의 정비 필요도를 점수화해 재개발 구역 지정의 기준으로 삼는 제도)에 따라 '노후도'(구역 내 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상인지)와 '주택 접도율'(폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율은 얼마나 되는지)을 가장 비중 있게 따진다. 반면 재건축은 지자체에서 시행하는 '안전진단'이란 문턱을 넘어야 하고 아파트가 처음 건축된 지 '30년째'가 되는 시점부터 시도가 가능하다.

사업의 목적이 공익인가 사익인가에 따라 세입자를 위한 대책도 나뉘는데 재개발을 진행할 때 구역 지정 전부터 그곳에 거주하던 세입자들과 해당 구역에서 오랫동안 장사를 해오던 상가 세입자들에게 주거 이전비와 영업보상비를 지원해준다.

하지만 사익 목적이 강한 재건축 사업에는 세입자를 위한 이주민 대책이 없다. 단 주택의 소유자인 조합원에게 나오는 이주비 대출로 세입자의 보증금만큼 보장이 되지만 해당 주택이 철거된 후 머물 거처는 세입자 스스로 알아봐야 한다. 마찬가지로 상가 세입자를 위한 영업보상비가 지원되지 않기 때문에 상가의 반대가 재건축의 속도를 좌지우지하는 경우가 발생하기도 한다.

[조합원이 되는 자격]

구분	재건축	재개발
조합원 자격 조건	구역 내 소재한 건축물 및 그 부속 토지를 동시에 소유한 자	구역 내 소재한 토지 또는 건축물 소유자 및 지상권자 (토지 소유자의 토지를 사용할 수 있는 권리를 가진 자)
조합설립을 위한 필수 동의율	토지 등 소유자 3/4이상 & 동별 구분소유자1/2 & 토지 면적의 3/4 이상 동의	토지등 소유자 3/4이상 & 토지 면적의 1/2 이상 동의
현금청산	매도청구	토지수용
초과이익환수제	있음	없음

재건축은 기존 아파트의 한 호수별로 조합원 자격이 부여되고 재개발은 더 폭넓게 권리가 부여된다. 다가구주택, 단독주택, 상가 건물 소유자에게도 권리를 주고 땅만 가지고 있다거나 무허가 건물을 소유했을지라도 조합원 자격을 부여한다. (1989년 3월 29일 이전부터 존재한 무허가 건물은 그 목적이 주거용으로 인정된다면 조합원 권리를 부여, 반드시 해당 조합에 문의 후 매수 필요)

재건축에만 있는 초과이익환수제?

초과이익환수제란 조합원의 초과 이익을 다시 거두어들인다는 뜻이다. 재건축에 투입된 비용과 주변 단지의 집값 상승률을 고려하고서라도 조합원 각자의 이익이 평균 3000만 원을 넘을 때 이중 최고 50%를 세금으로 징수한다. 거둔 돈은 도로를 넒히고 공원을 조성하는 등 주변 환경을 정비하는 데 사용된다.

이는 이익이 아주 클 때만 환수를 하겠다는 것이므로 초과이익환수 대상이라면 투자수익이 높다는 것으로 생각할 수 있다.

[재건축 초과이익환수금]

조합원 1인당 평균 이익(부과기준)	조합원 1인당 부과
3000만원 이하	면제
3000만원 초과~5000만원 이하	3000만원 초과 금액의 10%
5000만원 초과~7000만원 이하	200만원+5000만원 초과 금액의 20%
7000만원 초과~9000만원 이하	600만원+7000만원 초과 금액이 30%
9000만원 초과~1억 1000만원 이하	1200만원+9000만원 초과 금액의 40%
1억 1000만원 초과	2000만원+1억 1000만원 초과 금액의 50%